흙수저로 시작해 부동산 임대사업 고수가 되기까지

소액 아파트 임대사업으로 55채의 아파트를 보유한 고수의 투자일대기와 실전 거래 노하우까지 모두 담은 최고의 투자 지침서다. 최근 각광을 받고 있는 아파트 임대사업에 대해 이렇게 디테일한 경험과 과정을 기록한 책은 이 책이 처음이다. 평생직장은 옛말, 자영업은 겁나는 도박, 주식은 개미의 무덤, 가상화폐는 위험천만한 현실에서 이 책은 서민들에게 한줄기 빛이 될 것이다. 전형적인 흙수저로 사회생활을 시작한 저자는 서민이 돈 벌 길은 소형 임대사업뿐임을 강조하며 소액 자본으로 부동산 임대소득을 얻고자 하는 이들에게 나침반 역할을 하고자 이 책을 집필했다. 경험이 묻어나지 않는 여타의 책들과는 달리 풍부한 실전 사례를 통해 검증된 내용을 알기 쉽게 설명하면서 부동산 임대사업에 관한 중요한 정보들을 소개한다. 노후를 대비하는 장년층뿐만 아니라 제2의 월급으로 임대소득을 얻고자 하는 젊은 세대들에게도 유익할 것이다.
저자는 그동안 직접 겪은 다양한 투자와 여러 형태의 임대사업 실전 경험이 누구보다 치열하게 사는 투자자들에게 길잡이가 되기를 바라며 이 책을 집필했다. 투자자들은 대부분 경험이 적으므로 실무에서 확인해야 할 사항들을 모르거나 투자의 당위성을 잃기 쉽다. 또한 법을 잘 몰라 생각하지도 않았던 과태료를 물을 수도 있고, 각각 해석이 다른 법률 문제 때문에 세금 폭탄을 맞을 수도 있다. 이는 정말 중차대한 문제다. 이 책은 저자가 부동산투자를 하며 자산을 쌓아나간 과정의 기록이고, 실제 투자하는 과정에서 경험한 일들, 법적인 문제, 세금 문제, 임차인과의 소소한 임대차 분쟁 등을 종합적으로 담은 책이다. 저자의 실제 경험뿐만 아니라 부동산을 공부하며 발견한 법의 허점, 정보에 취약한 임대사업자들이 억울하게 세금과 과태료 등을 낼 수 있는 부분들도 아낌없이 공개했다. 이 책은 단순한 부동산 실무서가 아니라 저자가 현장이나 책, 인터넷의 여러 유관 기관 사이트에서 좌충우돌하며 배운 이론과 실무 경험, 노하우와 정보들을 모두 기록한 결실이다.

현재 한경금융서비스 수석 매니저로 재직중이며, 하나금융투자의 Financial Agency로 일하고 있는 재무상담사다. 여성으로서는 특이하게 건설사 재직 이력이 있다. 쌍용건설에서 근무하다 국내 건설 경기 악화로 팀 자체가 와해되는 경험을 거친 후 인생의 전환점을 맞으며 두려운 미래를 극복하기 위해 부동산에 관심을 갖기 시작했다. 현재는 본인의 실전투자 경험을 바탕으로 고객들에게 금융과 부동산을 상담하고, 투자의 방향을 바로 잡아주는 가이드 역할을 하고 있다. 고객과 소통하기 위해 블로그를 운영하며 탁월한 글솜씨로 다음(Daum)에 재테크 칼럼을 연재했다. 13년간 다양한 부동산투자 경험을 거치며 현재 55개의 부동산을 소유한 자산가이며 쉬는 주말보다 일하는 주말이 더 많은 워크홀릭이다. 현재 네이버 블로그 <이지윤의 금융 및 부동산투자가이드>를 운영하며 임대사업자들을 위한 커뮤니티 카페를 개설할 예정이다.

지은이의 말_ 성공을 꿈꾸는 임대사업자를 위해
『나는 소액으로 임대사업해 아파트 55채를 샀다』 저자 심층 인터뷰


1장 나의 부동산투자 일대기

부동산은 나의 역사 그 자체다
-금수저가 아닌 흙수저여서 더욱 성공하고 싶었다
-가난은 죄가 될 수 있다
-소비가 주는 만족감 vs. 자산이 주는 만족감
-성공하는 과정의 고통은 쾌통이라 한다

경매투자로 종잣돈을 늘려나가다
-부자 되는 방법, 소비 통제가 기본이다
-심사숙고했다면 전광석화처럼 움직여라
-부동산도 흐름이다, 흐름에 올라타자
-미래가 두렵다면 열심히 책을 보며 공부하라

자본이 또 다른 자본소득을 만드는 시스템을 구축하라
-경매로 불린 종잣돈을 상가에 투자하다
-열심히 일하지 않는 사람은 투자에도 실패한다

실패한 투자가 가져온 성공담
-귀에 딱지가 앉더라도, 부동산은 장기투자가 해답이다
-건설 경기를 받쳐줘야 정부도 산다

나는 왜 소형아파트 투자를 선택했을까?
-소형아파트, 경매보다 일반 매매가 답이다
-장사가 잘되는 곳에는 이유가 있다
-수요는 늘지만 공급이 부족한 소형아파트
-지역에 따라 중소형·소형아파트의 매입 비율을 달리하라

부자가 되고 싶다면 핑계 좀 대지 마라
-학교에서는 왜 금융 교육을 하지 않을까?
-부자들은 레버리지를 좋아한다
-게으른 가난은 용서가 안 된다

전업투자를 꿈꾸는 독자에게
-드라마에 심취한 게으름뱅이는 부자가 될 수 없다
-소비가 많아서가 아니라 소득이 없어서 무너지는 것이다
-월급쟁이 당신, 금융자산 30억 원을 운용하는 자본가와 같다

2장 대한민국 부동산시장, 임대사업이 답이다

통계로 바라본 부동산의 판도
-부동산투자의 기초인 공급과 수요, 어느 것이 맞을까?
-정부가 약속한 임대주택 100만 호 공급, 과연 실현될까?
-우리나라 집값은 결코 비싸지 않다
-전국 아파트 입주량과 기존 주택 대비 입주 물량 검토

정책으로 바라본 부동산의 판도
-과거 50년간 약 90회의 부동산 대책이 발표되었다
-남발되는 부동산 정책, 과연 부동산 가격은?

재건축 초과이익 환수제가 서울 부동산에 미치는 파급력
-재건축 초과이익 환수제 시행은 투자자에게 또 다른 기회다
-서울시의 연도별 재건축 추진 현황과 주택 수급
-서울에서 5년 이내에 지어진 주요 지역의 신규 아파트에 투자하라

주택보급률의 허수: 통계는 통계일 뿐 맹신하지 말자
-산정 방법에 따라 달라지는 숫자 놀음
-사람이 살 수 없는 빈집은 왜 통계에 포함하는 걸까?

소액 투자자라면 현금 흐름에 집중하자
-대기업 월급쟁이, 중소기업 월급쟁이 모두 사실 자금이 없다
-쉽게 이해하는 소액투자 실전 사례
-소액투자는 수익률을 높이는 최선의 지름길이다

팍팍한 월급쟁이 생활, 부동산이 답이다
-대기업 종사자 24%, 중소기업 종사자 76%
-월급쟁이도 월세 받는 사람이 되어보자
-꾸준히 부동산을 공부하면 자산으로 보답받는다

왜 상가, 오피스텔, 토지, 빌라가 아니라 아파트인가?
-부동산 초보를 잡아먹는 상가 투자
-수익률로 치면 토지가 단연 1등이다
-빌라는 일반 매매로 매입하면 답이 없다
-오피스텔 수익률은 지속적으로 하락하고 있다

신축 빌라 수익률과 아파트 수익률 비교
-신축 빌라와 소형아파트 중 어느 것이 수익형 부동산일까?
-단기 유동자금 1천조 원 시대, 그 많은 돈은 갈 곳이 없다

왜 소액으로 임대사업을 해야 하는가?
-대한민국 부자는 부동산을 사랑한다
-대한민국 국민의 50%는 임대시장을 전전하며 산다
GTX로 수도권 주택시장의 판도가 바뀔 것이다
-건국 이래 최고의 교통 센세이션, 수도권 출퇴근 시간 80% 단축
-GTX역을 이용하는 아파트에 투자하라

3장 똑똑한 임대사업자 되기: 알쏭달쏭 개념 잡기

정부를 대신해 주택을 제공하는 임대사업자
-정부가 좋아하는 2가지, 일자리 창출과 주택 제공
-정부는 임대사업자에게 어떤 존재가 되어줄까?

헷갈리는 주택 임대사업자와 일반 임대사업자
-몰라도 되는 임대사업자 기초 개념 정리
-임대사업자 등록, 간단하게 결론 내자

기업형 임대주택, 준공공임대주택, 단기임대주택의 탄생 비화
-정부가 총애하는 기업형 임대사업자
-뜨거운 감자, 준공공임대사업자
-투자자들이 가장 사랑하는 단기임대사업자
-이론보다 재미있는 임대사업 실전 업무

단기임대의 준공공임대 전환, 제대로 알고 하자
-준공공 전환 허락한 정부, 왜 법마다 내용이 다른가요?

다가구주택의 임대주택 등록, 득과 실을 따져보자
-다가구 1주택 소유자는 임대사업하지 마라
-다가구를 보유한 다주택자의 세금과 사례를 통한 절세 포인트

선량한 임대사업자에게 독이 되는 조합원 입주권의 임대주택 등록
-조합원 입주권, 매도와 보유
-사업 진행이 요원한데 임대사업이 답이 되나요?
-법, 안 그래도 어려운데 쉽게 만들면 안 될까요?

공무원의 임대사업
-공무원의 임대사업, 어디까지가 징계 수준일까?
-연금은행, 돈이 고갈되고 있다

Q&A 임대사업에 반드시 필요한 기초 임대차 상식

4장 똑똑한 임대사업자 되기: 사례로 배우는 실전 거래

최우선변제를 이용해 월세 세팅하기
-최우선변제를 이용해 월세를 세팅한 실전 사례

전세권 설정을 두려워하지 말자
-전세권 설정, 알고 보면투자자에게 득이 된다
-투자금을 최소로 했던 실전 투자 사례

LH 전세임대는 임대사업자 편
-공공기관은 임차인 편일까? 임대인 편일까?
-전세임대는 확장일로를 걷는 중
-전세임대주택 자금 지원과 임차인의 이자 부담
-공공기관에도 융통성은 있다

임대사업자라 좋다, 다양한 대출 경로
-주택도시기금의 저리 융자를 적극 이용하자
-도시기금 대출과 주택담보대출, 무엇이 다를까?
-은행에 방문하지 않아도 대출을 받는다

월세 밀리는 악덕 임차인에게 대응하는 법
-월세를 2~3달 연체하거나 연락이 두절된 임차인
-주거지 불명 임차인의 경우는 어떻게 해결하나요?
-비용 들이지 않고 스스로 하는 내용증명 발송

임대인과 임차인의 수리 의무, 공동주택의 수리 의무
-실무에서 규정하고 있는 임대인과 임차인의 수리 의무
-아파트의 공용 부분만 체크해도 수리비 부담을 줄일 수 있다

분쟁조정 사례로 알아본 임대인과 임차인의 하자 보수
-사례로 알아본 임대인과 임차인의 수선 의무

멀리 있는 아파트 관리법
-열심히 일하는 사람이 일처리도 빠르다
-원거리에 있는 아파트는 서류로 관리하자

인테리어나 수리, 초보 임대사업자라면 이렇게 하라
-쉽게 이해하는 실전 수리 비용 예시
-직접 인테리어를 하고 싶다면 방산시장에 가자

인테리어 잘하는 곳, 이제 국토교통부 앱으로 찾자
-정직한 업체를 추천해주는 친절한 국토교통부
-쉽게 하는 국토교통부 앱 검색 예시

실전 거래시 비용 절감하는 팁
-초보의 견적과 고수의 견적은 다르다

채권 금액만 확인해도 거래 비용을 줄인다
-채권 금액을 확인하는 방법

5장 똑똑한 임대사업자 되기: 세금 분석 및 절세 전략

단기임대·준공공임대 세금 기초 1
-정부가 겨냥한 다주택자, 그들이 가야 할 방향
-임대사업자의 재산세
-임대사업자의 취득세

단기임대·준공공임대 세금 기초 2
-임대사업자의 종합부동산세
-임대사업자의 임대소득세와 법인세
-임대사업자의 양도세

임대사업자의 시한폭탄인 건강보험
-적자의 늪에 빠진 건강보험
-지역의료보험 가입자가 임대사업자가 되면?
-각종 소득 대비 의료보험료 예시

임대사업자 거주 주택의 비과세 요건
-임대하는 주택이 100채라도 내 집의 양도세는 한 푼도 내지 않는다
-거주 주택의 비과세 예시

임대사업자의 종합소득세 신고, 절세는 곧 수익률이다
-종합소득세 신고 기초 상식
-간편장부 기장시의 혜택
-전세임대를 하고 있다면 꼭 알아야 할 절세 팁

양도소득세 절세 팁
-양도소득세, 기초 상식은 알고 넘어가자
-실전에 활용하는 양도소득세 절세 팁

임대사업자는 장부기장을 해야 할까?
-임대소득 대비 내야 하는 소득세는 얼마일까?
-헷갈리는 간주임대료 정리하기
-나의 전체 소득 대비 세금 예시들

부의 이전, 임대사업자의 증여
-상속세를 절감하는 사전 증여, 세금을 절약하는 부담부 증여
-부담부 증여시 절약되는 세금 예시
-기준시가나 공시지가가 고시되기 전후를 이용하자

임대사업자의 재산 상속
-상속세는 공제 부분이 크다
-갑작스런 상속이라면 안심상속 원스톱서비스를 이용하자

임대사업자의 의무, 과태료 부과 기준
-생각지 않았던 과태료, 감경받을 수도 있다
-임대사업자의 과태료 항목 정리

세금이 부담된다면 법인 설립을 고려하자
-표로 보는 법인세율
-쉽게 이해하는 법인 설립 절차
-법인 설립의 장점과 단점

6장 부동산투자자라면 반드시 경제를 공부하라

알수록 무서운 자본주의 시스템, 그래도 경제 공부가 유일한 답이다
-자본주의, 사유재산에 바탕을 둔 자유주의 경제
-미국의 서브프라임 모기지 사태, 과연 경제 관료들이 몰랐을까?
-대우조선해양 사건, 우리의 혈세는 기업으로 들어간다

미국과 우리나라의 금리가 역전되면?
-미국 금리가 높아지면 외국인 자본이 유출될까?
-우리만 모르는 탄탄한 대한민국 경제

전세가는 오르기만 하나요?
-기업의 노는 돈이 넘쳐난다

금리가 오르면 부동산이 폭락할까?
-금리와 우리나라 부동산 추이
-미국은 유동성의 강약 조절중

인플레이션을 먹고 자라는 부동산
-20년 동안 시중의 돈이 얼마나 늘었을까?
-20년 동안 부동산은 얼마나 상승했을까?